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楼市调控下的合同花招

发布时间:2020-07-13 20:31:09 阅读: 来源:茶宠厂家

国家统计局公布的5月全国房价统计数据中,采取了政府限价措施的北京、广州环比涨幅均收窄,而两地商品房网签成交量也有所下滑,显示政策正在不断生效。但半月谈记者近期发现,为了应对调控,拆分合同、“阴阳合同”等花招开始出现,这直接导致调控政策有面临“空调”的风险。

政府限价新房,开发商拆分合同

在国五条北京细则落地后,北京市住建委表示,北京市新建商品房在新盘取得预售资格时,政府将对价格进行管理和引导。“新盘取得预售资格的时候要报价,报价不能明显高于该楼盘此前的成交价,也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。如果房地产开发商不接受指导,就不发放预售许可证。”这一政策被视为控制房价的重招,不久之后,今年房价上涨幅度全国居首的广州也出台类似价格指导政策。

业内人士表示,执行价格指导之后,如果一些楼盘价格涨幅过快、或者定价过高,难以通过申报,也就难以入市销售。这将对调节市场预期和市场价格带来直接影响。

广州市国土房管局表示,从政府指导定价实施以来,广州新建商品住宅成交量和成交价格环比都出现了一定下降,而市场存量仍处高位。截至2013年4月底,广州可售商品住宅面积为540万平方米。

但政府调控升级,开发商也见招拆招。记者走访发现,开发商面对调控限制,也用出了种种花招。有业内人士向记者介绍,位于广州南沙的某楼盘,为应对政府限价,就把原本规划出售的精装房合同,分拆成“毛坯房”和装修合同,毛坯房的合同单价控制在政府指导定价线内。

记者查阅数据发现,通过这种方式,去年底网签均价还在12000元左右的楼盘,今年4月底就下降到不足1万元。而楼盘工作人员也表示,可以通过分别签订房屋和装修合同的方式,实现网签。

二手房“阴阳合同”大行其道

二手房方面,目前采取“阴阳合同”以规避调控的办法也已经出现。所谓“阴阳合同”,是指交易双方为了少交税,会在签订真实交易价格合同的同时,另外签订一个低于实际交易价格的“假合同”,作为申报纳税的依据。

近日,知名房产中介公司北京“我爱我家”就因为协助签订“阴阳合同”规避调控被处罚。

“国五条”房地产调控细则中明确要求,严格执行“购房所得20%缴个税”政策。个税调控政策让二手房市场一度冷清,高昂的税款让购房者望而却步。不少中介公司的经纪人则表示,其实,部分“非满五年唯一”的有税房按“阴阳合同”操作,个税甚至可能为零。

经纪人举例说,去年购买的北京四环附近有税房,由于贷款等因素制约,当时的报税可能超过2万,而今年出售,按最低计税价1.9万元左右报税,购房所得为负数,个税为零。这比“国五条”细则出台前,个税按全款1%征收的方式还要省钱。

“通过‘阴阳合同’交易多则能省几十万的税费,尤其是交易税费往往转嫁给买家的情况下,这成为让交易各方经受不起的诱惑。”北京都城律师事务所主任桑圣元表示,由于主管部门人力有限,监管力度不大,而中介公司又能为买卖双方提供专业的造假“服务”,“阴阳合同”盛行也就不足为奇。

政府监管应强力出击,莫让新政被架空

对于拆分合同规避调控的做法,一位业内人士表示,在实行限价的北京和广州,这样操作的开发商“绝不只是一两个,就看政府动不动真格管了。如果不管,到最后,房价统计数据下降了,开发商钱也没少赚,最后就只有老百姓被忽悠了”。

事实上,开发商的行为已经涉嫌违法违规。盈科律师事务所律师周玉忠表示,建成达到交付标准的房屋并交付是开发商作为卖方的基本义务。开发商违反交付标准,拆分合同逃避限价违反了一房一价的明码标价,也涉嫌虚假价格,政府有关部门对此应依法予以纠正和查处。

针对二手房市场的“阴阳合同”问题,广州市国土房管局表示,将进一步加大房地产市场巡查监管力度,近期还将联合工商、物价等部门开展房地产市场专项整治行动,重点查处违反住房限购政策违规销售、违规经纪等违法违规行为。(记者 乌梦达 孔祥鑫)

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